Recyc-Québec

L’évaluateur n’a pas encore convaincu le tribunal

Un autre jugement a été rendu le 18 août dernier en faveur d’un résidant de la route 161, à Frontenac. Son évaluation était de 321 900$, soit 174 700$ pour le bâtiment et 147 200 pour le terrain.

En révision, l’évaluateur a offert de baisser l’évaluation à 285 200$, soit de 12%, mais le citoyen a préféré obtenir une décision du Tribunal administratif du Québec sur le conseil d’un autre évaluateur indépendant.

Le tribunal a réduit l’évaluation du terrain à 100 000$ (une baisse de 32%), a laissé l’évaluation du bâtiment à 174 700$, pour un total de 274 700$, soit une baisse de 15%.

La particularité du terrain est qu’il est traversé par la route 161. À l’ouest de la route, au bord de l’eau, il s’agit d’une bande d’environ 49 m sur la rive par environ 24 m, trop étroite pour être construisible. À l’est de la route, en haut d’une colline, se trouve la résidence entourée d’un terrain en forte pente de 26 868 m2.

Au procès, l’évaluateur présente un nouveau dossier, de nouveaux chiffres et ses mystérieuses comparaisons tenues secrètes jusque-là avec d’autres propriétés vendues récemment.

À l’aide de ses comparaisons, l’évaluateur prétend que le terrain autour de la résidence vaut 80 400 $ et il prétend que l’accès au lac vaut 50 000 $ avec la comparaison d’une seule transaction, pour une valeur totale de terrain de 130 400$.

Le tribunal, au paragraphe 44 du jugement, déclare que l’accès au lac ne peut valoir 50 000$, parce que selon l’immeuble comparable choisi par l’évaluateur, cette valeur devrait être de 31 500$ si le terrain riverain était construisible. Or il ne l’est pas.

Au paragraphe 46 du jugement, le tribunal déclare avoir de la difficulté à concilier que le terrain en cause, en forte déclivité autour de la résidence, et avec une bande riveraine non construisible, puisse avoir la même valeur qu’un terrain construisible au bord de l’eau comme dans la propriété qu’a offerte en comparaison l’évaluateur.

Au paragraphe 47, le juge déclare que l’évaluateur, à la page 15 de son dossier d’expert, applique de façon arbitraire un taux de 2,25$ le mètre carré sur une superficie… sans aucune démonstration de ce taux… «Au surplus… il (l’évaluateur) bonifie de 20% à la hausse pour la vue et l’éloignement de la route, ce qui représente 13 400$, tel qu’exposé à la page 15 (de son dossier), et ajoute finalement aux pages suivantes la valeur de l’accès au montant de 50 000$, tel que le démontre son analyse d’une seule transaction.»

Voici la citation intégrale des paragraphes 48, 49 et 52 du jugement qui parlent par eux-mêmes. 48) Malgré que le Tribunal reconnaisse la difficulté pour le représentant de l’évaluateur municipal de répertorier des transactions de terrains présentant les mêmes éléments de comparabilité que la propriété sujette pour en estimer la valeur réelle, il ne partage pas sa façon de faire. 49) L’accès au lac pour la propriété sujette se fait en partie par une servitude de passage dont la pente est prononcée et la superficie du terrain dont la topographie est escarpée est sous-estimée par le représentant de l’évaluateur municipal en regard des photos commentées lors du témoignage du requérant. De plus, le taux de 2,25$ le mètre carré pour la partie excédentaire n’est pas prouvé. Le Tribunal, en fonction de la preuve, ne peut conclure qu’il faille également ajuster à la hausse de 20% pour la vue et l’éloignement de la route comme le fait l’expert, car il n’a pas démontré que les comparables du côté est ne bénéficiaient pas d’une vue, à tout le moins partielle, comme c’est le cas pour la propriété sujette. Au surplus, l’ajustement de 50 000 $ pour un accès au lac effectué à partir d’une seule vente mérite un sérieux questionnement, tel que démontré au paragraphe (44) de cette décision. 52) Le Tribunal tient cependant à préciser que le travail d’ajustement effectué par l’expert est louable, mais que celui-ci a une telle importance (13 400$ pour la vue et l’éloignement de la route 161 et 50 000 $ pour l’accès) qu’il mine les conclusions que nous pouvons en tirer.

J’ai dit et écrit que l’évaluation de 2008 était faite vite en copiant les normes de Magog tel qu’annoncé dans la soumission de l’évaluateur Cadrin. J’ai encouragé mes concitoyens à se prévaloir de la révision et du tribunal.

Voici la vision du tribunal sur l’évaluation en général au paragraphe 40 du jugement :
40) « Les valeurs portées au rôle sont déterminées selon une évaluation de masse et de portée générale que l’on peut en quelque sorte qualifier d’empiriques et sont nettement moins probantes qu’une expertise particularisée qui doit être effectuée devant le Tribunal lorsque l’on conteste ces inscriptions.»

Que vous faut-il de plus pour vous décider d’inscrire en révision ou au tribunal votre évaluation de 2011-12-13 qui sera faite en 2010?

Êtes-vous contents que le préfet de votre MRC n’ait rien compris au problème de l’évaluation, au point de renouveler le contrat de Cadrin, inc., m’a-t-on dit?

Unissez-vous donc pour une fois dans l’exercice de vos droits. Inscrivez-vous en révision; 75% de ceux qui l’ont fait en 2008 ont gagné. Vous avez peur d’intervenir?

Prenez les conseils d’un évaluateur indépendant comme Patrick Blouin de Piopolis qui fut le conseiller du citoyen dans l’affaire résumée plus haut. N’allez pas à l’aveuglette. Restez debout! Et votez donc pour un nouveau préfet aux prochaines élections.

Pierre Greffard

Pour réagir, Connectez vous Pour réagir, Connectez vous

À lire aussi

  • La résistance s’accentue autour d’un tracé jugé «catastrophique»
    Actualités Sécurité ferroviaire

    La résistance s’accentue autour d’un tracé jugé «catastrophique»

    Rémi Tremblay / 26 mai 2022
  • Au-delà des mots… et de la différence
    Culture Arts visuels

    Au-delà des mots… et de la différence

    Claudia Collard / 25 mai 2022
  • La réflexion sur la voie ferrée se transporte à Lac-Mégantic
    Actualités Sécurité ferroviaire

    La réflexion sur la voie ferrée se transporte à Lac-Mégantic

    Rémi Tremblay / 24 mai 2022
  • Proximité et magie signées Marie Mai
    Culture Musique

    Proximité et magie signées Marie Mai

    Claudia Collard / 24 mai 2022
  • À nous deux Parkinson!
    Actualités Santé

    À nous deux Parkinson!

    Claudia Collard / 19 mai 2022
Identifiez-vous pour commenter Identifiez-vous pour commenter

0 commentaire

  1. La résistance s’accentue autour d’un tracé jugé «catastrophique»
  2. Aznavour autrement… à Lambton
  3. Un Souper homard payant!
  4. Au-delà des mots… et de la différence
  5. La réflexion sur la voie ferrée se transporte à Lac-Mégantic
  6. Proximité et magie signées Marie Mai
  7. À Doc Humanité: l’histoire tragique de Madame M
Aux portes de l’abdication
Au-delà des mots… et de la différence
Recherche d'emplois - Lac-Mégantic
  1. Mécanicien
  2. Poste de service à la clientèle
    Lac-Mégantic
  3. Responsable des réseaux d'aqueduc et d’égout
    Lambton
  4. Assembleur
    Frontenac
  5. Technicien(ne) en production
    Lac-Mégantic
Répertoire des entreprises